Аренда жилья под офис у самозанятого: ВС РФ подтвердил обязанность платить НДФЛ

Аренда жилья под офис у самозанятого: ВС РФ подтвердил обязанность компаний платить НДФЛ

Проигрыш бизнеса во всех судебных инстанциях создал опасный прецедент

Номер дела ВС РФ: 307-ЭС25-5410 | 03 июля 2025 г. | Арбитражная практика

Верховный Суд РФ окончательно подтвердил обязанность компаний удерживать НДФЛ при аренде жилых помещений у самозанятых, если помещения используются под коммерческие цели. Это решение создает серьезные риски для бизнеса, практикующего аренду квартир под офисы.

Суть спора

ООО «ПожЭкспертГарант» арендовало квартиру у своего директора (самозанятого) для размещения офиса. По результатам налоговой проверки ФНС выявила нарушение:

Компания не удержала НДФЛ с арендных платежей
Общая сумма аренды за 2021 год: 480 000 рублей
Доначислено: 62 400 руб. НДФЛ + 12 480 руб. штрафа по ст. 123 НК РФ

Компания оспорила решение ФНС, но проиграла во всех судебных инстанциях.

Поражение во всех судебных инстанциях

Судебная инстанция	Дата решения	Исход
Арбитражный суд СПб и ЛО	17.04.2024	Отказ в удовлетворении требований
13-й Апелляционный суд	08.12.2024	Поддержал решение первой инстанции
Арбитражный суд СЗО	20.03.2025	Оставил предыдущие решения в силе
Верховный Суд РФ	03.07.2025	Окончательный отказ (дело № 307-ЭС25-5410)

Позиция судов: почему компания проиграла

Суды единогласно поддержали ФНС на основании следующих аргументов:

Жилые помещения предназначены только для проживания (ст. 288 ГК РФ)
Использование жилья под офис требует перевода в нежилой фонд (п. 3 ст. 288 ГК РФ)
Самозанятые вправе применять спецрежим НПД только при сдаче жилья для проживания (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ)
Компания обязана была удержать НДФЛ, так как выплаты не подпали под льготу НПД (ст. 226 НК РФ)

Риски для организаций

Решение ВС РФ создает следующие риски для бизнеса:

Финансовые потери: Доначисление НДФЛ (13%) + 20% штраф от неуплаченной суммы + пени
Блокировка счетов: При просрочке платежа более 10 дней ФНС вправе заблокировать расчетные счета
Репутационный ущерб: Компании с доначислениями попадают в зону внимания ФНС для внеплановых проверок
Дисквалификация руководства: Повторные нарушения могут привести к отстранению директора
Распространение практики: Решение создает прецедент для аналогичных требований ФНС к другим компаниям

Главный вывод

Использование жилых помещений под офис или иные коммерческие цели при аренде у самозанятого влечет за собой обязанность компании удерживать и перечислять НДФЛ. Судебная практика, включая Верховный Суд РФ, единодушно поддерживает эту позицию.

Бизнесу необходимо срочно провести аудит действующих договоров аренды с самозанятыми и внести соответствующие изменения, чтобы избежать финансовых потерь и санкций со стороны ФНС.